ราคาขายที่ดินสูงกว่าราคาประเมินเท่าไหร่ รู้ก่อนซื้อขายที่ดิน

การซื้อขายที่ดินในปัจจุบันมีความซับซ้อนมากขึ้น โดยเฉพาะเรื่องราคาที่มีความแตกต่างกัน ทั้งราคาขายที่ดินราคาประเมิน และ​​ปัจจัยต่าง ๆ ทำให้ก่อนที่จะทำการซื้อขายหรือขอสินเชื่อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง กับ บริษัทรับจำนองที่ดิน เราควรเช็กราคาที่ดินออนไลน์และต้องรู้ว่าราคาขายที่ดินสูงกว่าราคาประเมินเท่าไหร่ เพื่อเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจ วันนี้เราจึงรวบรวม

ราคาขายที่ดินสูงกว่าราคาประเมินเท่าไหร่

ราคาขายที่ดินสูงกว่าราคาประเมินเท่าไหร่นั้นจะแตกต่างกันที่ปัจจัยต่าง ๆ โดยทั่วไปแล้วมักอยู่ที่ประมาณ 15-30% ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น ทำเลที่ตั้ง การพัฒนาพื้นที่โดยรอบ และศักยภาพในการใช้ประโยชน์ที่ดิน ซึ่งราคาขายที่ดินสูงกว่าราคาประเมินเท่าไหร่นั้น จะแปรผันตามความต้องการของตลาดและการเติบโตของพื้นที่ บางทำเลที่มีศักยภาพสูง ราคาขายอาจสูงกว่าราคาประเมินถึง 50-100% หรือมากกว่านั้น โดยเฉพาะในเขตเมืองหรือย่านธุรกิจที่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง

ราคาขายที่ดินสูงกับราคาประเมินแตกต่างกันเพราะอะไร?

ราคาขายที่ดินสูงกว่าราคาประเมินเท่าไหร่นั้น มีสาเหตุมาจากวิธีการคำนวณและปัจจัยที่นำมาพิจารณาที่แตกต่างกัน ระหว่างราคาตลาดที่เกิดจากการซื้อขายจริง กับราคาประเมินที่กำหนดโดยหน่วยงานราชการ

ราคาขายที่ดิน

ราคาขายที่ดินเป็นราคาที่เกิดจากการตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย โดยพิจารณาจากปัจจัยทางการตลาด ความต้องการใช้ประโยชน์ และศักยภาพในการพัฒนาพื้นที่ในอนาคต ราคาขายที่ดินสูงกว่าราคาประเมินเท่าไหร่นั้นจึงขึ้นอยู่กับมุมมองของผู้ซื้อที่เล็งเห็นโอกาสในการสร้างมูลค่าเพิ่ม รวมถึงแผนพัฒนาโครงการต่าง ๆ ในพื้นที่ใกล้เคียงที่จะส่งผลต่อราคาที่ดินในอนาคต

ราคาประเมิน

ราคาประเมินที่ดินเป็นราคาที่กำหนดโดยกรมธนารักษ์ เพื่อใช้เป็นฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียมการโอน และภาษีที่เกี่ยวข้อง โดยจะมีการปรับปรุงทุก 4 ปี ราคาประเมินจะพิจารณาจากข้อมูลการซื้อขายในอดีต สภาพแวดล้อม และการใช้ประโยชน์ตามผังเมือง แต่มักจะต่ำกว่าราคาตลาดเพื่อให้เกิดความเป็นธรรมในการจัดเก็บภาษี

ราคาที่ดินสูงขึ้นจากปัจจัยอะไร

การที่ราคาขายที่ดินสูงกว่าราคาประเมินเท่าไหร่นั้น มีปัจจัยหลายประการที่ส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงของราคา ทั้งปัจจัยทางกายภาพและปัจจัยทางเศรษฐกิจ

ทำเลที่ตั้ง

ทำเลที่ตั้งเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ราคาขายที่ดินสูงกว่าราคาประเมิน โดยที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพ เช่น ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ห้างสรรพสินค้า หรือสถานศึกษา มักมีราคาสูงกว่าราคาประเมินมาก เนื่องจากความสะดวกในการเดินทางและการเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวก นอกจากนี้ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ เช่น ถนน ทางด่วน หรือรถไฟฟ้า ก็ส่งผลให้ราคาที่ดินในพื้นที่นั้นเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว

ขนาดที่ดิน

ขนาดที่ดินส่งผลต่อราคาขายที่ดินและราคาประเมิน โดยที่ดินแปลงใหญ่มักมีราคาต่อตารางวาต่ำกว่าที่ดินแปลงเล็ก แต่มีมูลค่ารวมสูงกว่า เนื่องจากศักยภาพในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ เช่น หมู่บ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม หรือศูนย์การค้า ในขณะที่ที่ดินแปลงเล็กมักมีราคาต่อตารางวาสูงกว่า เพราะเหมาะสำหรับการสร้างที่อยู่อาศัยหรือร้านค้าขนาดเล็ก

รูปร่างที่ดิน

รูปร่างที่ดินมีผลต่อราคาขายที่ดินสูงและราคาประเมิน โดยที่ดินรูปแปลงสี่เหลี่ยมผืนผ้า หน้ากว้างติดถนน มักมีราคาสูงกว่าที่ดินรูปแปลงแคบยาวหรือรูปตัวแอล เนื่องจากสามารถใช้ประโยชน์ได้คุ้มค่ากว่า และมีความยืดหยุ่นในการออกแบบสิ่งปลูกสร้างมากกว่า นอกจากนี้ ที่ดินที่มีหน้ากว้างติดถนนมากกว่า ยังสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มจากการทำธุรกิจหรือการค้าขายได้ดีกว่า

กฎหมายเกี่ยวกับที่ดิน

กฎหมายและข้อบังคับต่าง ๆ มีผลต่อราคาขายที่ดินและราคาประเมิน โดยเฉพาะผังเมืองที่กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน เช่น พื้นที่สีเหลืองที่อยู่อาศัย สีม่วงอุตสาหกรรม หรือสีแดงพาณิชยกรรม ซึ่งแต่ละประเภทมีข้อจำกัดและโอกาสในการพัฒนาแตกต่างกัน นอกจากนี้ ข้อกำหนดเรื่องความสูงอาคาร อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน (FAR) และระยะถอยร่นก็ส่งผลต่อมูลค่าที่ดินเช่นกัน

ประเมินราคามีค่าใช้จ่ายไหม

การประเมินราคาที่ดินมีค่าใช้จ่ายที่แตกต่างกันตามขนาดและความซับซ้อนของที่ดิน โดยที่ดินขนาดเล็กมีค่าบริการประเมินเริ่มต้นที่ 3,000-5,000 บาท ส่วนที่ดินขนาดใหญ่หรือมีลักษณะพิเศษอาจมีค่าบริการสูงถึงหลักหมื่นหรือหลักแสนบาท นอกจากค่าประเมินหลักแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เช่น ค่าเดินทางผู้ประเมิน ค่าจัดทำรายงาน ค่าตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ และภาษีมูลค่าเพิ่ม 7% จากค่าบริการทั้งหมด

ราคาขายที่ดินสูงกว่าราคาประเมินเท่าไหร่นั้น ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย ทั้งทำเลที่ตั้ง ขนาด รูปร่าง และข้อกำหนดทางกฎหมาย โดยทั่วไปราคาขายมักสูงกว่าราคาประเมิน 15-30% แต่ในทำเลที่มีศักยภาพสูง อาจสูงถึง 50-100% การทำความเข้าใจปัจจัยต่าง ๆ จะช่วยในการตัดสินใจลงทุนหรือขอสินเชื่อได้อย่างเหมาะสม ซึ่งใครที่กำลังมองหาสินเชื่อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง สามารถเข้าไปศึกษาเพิ่มเติมได้ที่เว็บไซต์ City Plus Capital แหล่งรวมผลิตภัณฑ์และบริการเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ครบจบที่นี่ที่เดียว