ครอบครองปรปักษ์คืออะไร? ทำอย่างไรไม่ให้ถูกฟ้องร้อง
รู้หรือไม่ว่าการที่เราเป็นเจ้าของที่ดินแปลงหนึ่ง ๆ ไม่ได้ความว่าเราจะเป็นเจ้าของที่ดินแปลงนั้นไปได้ตลอดเพราะหากมีใครมาครอบครองที่ดินของเราเกินกว่า 10 ปี จะมีสิทธิ์ได้ครอบครองที่ดินนั้น ๆ ซึ่งเราเรียกกรณีแบบนี้ว่า “การครอบครองปรปักษ์”
ครอบครองปรปักษ์คืออะไร?
ครอบครองปรปักษ์ คือ การที่บุคคลอื่นได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของผู้อื่นโดยการครอบครอง กล่าวคือ การอาศัยอยู่บนที่ดินของผู้อื่น แล้วได้แสดงความเป็นเจ้าของและครอบครองที่ดินเป็นเวลาติดต่อกันตามกฎหมาย จนได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้น ๆ นั่นเอง โดยการจะครอบครองปรปักษ์ได้ต้องอยู่ภายใต้อำนาจของศาล ซึ่งได้ตัดสินให้สามารถครอบครองที่ดินผืนนั้นได้ แต่ไม่ได้หมายความว่าการที่ได้อาศัยอยู่บนที่ดินของผู้อื่นเฉย ๆ แล้วจะได้กรรมสิทธิ์มาง่าย ๆ ทีเดียว เนื่องจากการครอบครองปรปักษ์เอง ก็มีหลักเกณฑ์ในการครอบครองปรปักษ์เช่นกัน
ปัญหาแบบไหนที่ควรฟ้องครอบครองปรปักษ์?
- ซื้อที่ดินแต่เจ้าของเดิมไม่ได้โอนที่ดินให้ เช่น การซื้อที่ดินตามชุมชนห่างไกล หรือเกิดการทอดขายที่ดินในอดีต เพราะหลายคนตกลงซื้อขายร่วมกันแต่ไม่ได้ทำการโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน (อาศัยความเชื่อใจซึ่งกันและกัน)
- อยู่บนที่ดินผิดแปลง เช่น การตกลงซื้อ-ขายที่ดินระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย แต่ผู้ซื้อกลับเข้าใจผิดคิดว่าเป็นที่ดินแปลงใกล้เคียง จึงได้ปลูกบ้านอยู่อาศัย ลงหลักปักฐานในที่ดินผืนนั้น ๆ เป็นเวลา 10 ปีไม่มีผู้ใดไล่ที่หรือทวงถาม
- อยู่บนที่ดินของผู้อื่น เช่น การตั้งใจอาศัยอยู่บนที่ดินแปลงหนึ่ง ๆ เพราะเข้าใจว่าไม่มีใครเป็นเจ้าของหรือไม่มีผู้ใดอยู่อาศัย (ไม่ได้ตรวจสอบว่าใครเป็นเจ้าของ) ซึ่งอยู่อาศัยอย่างเปิดเผยมาตลอดระยะเวลา 10 ปี และไม่มีผู้ใดคัดค้าน
หลักเกณฑ์การครอบครองปรปักษ์
อย่างที่เรากล่าวไปข้างต้นว่าการอาศัยอยู่บนที่ดินของผู้อื่นเฉย ๆ ไม่ได้หมายความว่าจะได้กรรมสิทธิ์มาง่าย ๆ เนื่องจากมีหลักเกณฑ์รวมทั้งข้อยกเว้นการครอบครองปรปักษ์ ดังนี้
- ที่ดินจะโดนครอบครองปรปักษ์ได้ ต้องเป็นโฉนดที่ดิน น.ส.4 (ครุฑแดง) เท่านั้น เพราะหากเป็นเอกสารสิทธิ์หรือโฉนดประเภทอื่น จะไม่สามารถนำมาอ้างอิงกับกฎหมายการครอบครองปรปักษ์ได้ แต่จะเข้าข่ายการโต้แย้งสิทธิ์แทนกรรมสิทธิ์โฉนดในปัจจุบันต้องเป็นชื่อของบุคคลอื่น
- เป็นครอบครองโดยสงบ เจ้าของกรรมสิทธิ์หรือเจ้าของโฉนดที่ดินปัจจุบันไม่ได้เข้ามายุ่งวุ่นวาย ไล่ที่ หรือแสดงความเป็นเจ้าของ
- เป็นการครอบครองแบบเปิดเผย ไม่ได้หลบซ่อนตัวตน และผู้คนโดยรอบก็ต้องทราบว่าเราได้ครอบครองที่ดินปลงนี้อยู่
- เจตนาเป็นเจ้าของ ครอบครองแบบแสดงความเป็นเจ้าของ ไม่ได้เช่าหรือขออยู่ ไม่ได้เข้ามาอยู่แทนใคร และไม่ได้ถูกใครจ้างเพื่อมาอยู่แทน
- ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นระยะเวลา 10 ปี ถ้ามีการครอบครองแบบไม่ต่อเนื่อง เช่น ครอบครองมา 5 ปีแล้วหยุด ก็ต้องนับหนึ่งใหม่
ขั้นตอนการขอครอบครองปรปักษ์
- ยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อร้องขอให้ศาลออกคำสั่งให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแก่ผู้ครอบครองปรปักษ์
- นำคำสั่งศาลไปขอออกโฉนดใบใหม่ ณ กรมที่ดินซึ่งจะส่งผลให้โฉนดที่ดินใบเก่ากลายเป็นโมฆะและผู้ครอบครองปรปักษ์จะกลายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ในโฉนดที่ดินใบใหม่
วิธีป้องกันการครอบครองปรปักษ์จากผู้อื่น (กรณีเจ้าของที่ดิน)
1. ตรวจเช็กที่ดินสม่ำเสมอ
เจ้าของที่ดินควรตรวจเช็กที่ดินสม่ำเสมอ โดยเฉพาะที่ดินเปล่าที่ไม่ทำประโยชน์ โดยตรวจอย่างน้อย 4 ปีต่อครั้ง เพื่อให้ทราบว่าไม่มีใครลักลอบเข้ามาปลูกสร้างที่อยู่อาศัย หรือใช้สิทธิโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายบนที่ดินของเรา
2. รังวัดที่ดินเพื่อตรวจสอบที่ดิน
การรังวัดที่ดินทุก ๆ 4 ปี ก็เป็นวิธีที่ช่วยป้องกันการครอบครองปรปักษ์ได้ เพราะการรังวัดที่ดินเปรียบเสมือนการแสดงให้เห็นว่ามีการใส่ใจและหมั่นดูแลที่ดินทำกินของตนเอง รวมทั้งเป็นการตรวจสอบว่าที่ดินของเราไม่ได้ถูกรุกล้ำจากที่ดินแปลงข้างเคียง อีกทั้งยังสามารถใช้การรังวัดเป็นหลักฐานในการโต้แย้งผู้ที่ฟ้องร้องขอครอบครองปรปักษ์บนที่ดินของเราได้
3. แสดงตัวตนว่าตัวเราเป็นเจ้าของ
เจ้าของที่ดินควรแสดงตัวตนให้คนในพื้นที่ได้ทราบและเข้าใจว่าตัวเราเป็นเจ้าของ รวมทั้งคอยถามไถ่คนในพื้นที่ใกล้เคียงเพื่อให้ช่วยสังเกตว่ามีคนลักลอบเข้ามาในที่ดินของเราหรือไม่
4. ต้องมีการทำสัญญาเช่าทุกครั้ง
หากให้ผู้อื่นเข้ามาอยู่อาศัยต้องมีการทำสัญญา เช่น สัญญาเช่า ถึงแม้ว่าจะเป็นญาติ พี่น้อง หรือผู้ที่เราสนิทใจ ก็ควรมีการทำสัญญา ป้องกันปัญหาการเอารัดเอาเปรียบกันในภายหลังด้วยวิธีฟ้องร้องครอบครองปรปักษ์ได้ (ไม่มีการจ่ายค่าเช่าอย่างไรก็ควรทำสัญญาหาทราบ)
5. หากมีผู้บุกรุกต้องรีบแสดงความเป็นเจ้าของ
หากมีผู้บุกรุกหรือตั้งรกรากบนที่ดินของเรา จำเป็นต้องรีบแสดงความเป็นเจ้าของโดยการเข้าแจ้งความต่อเจ้าหน้าที่ตำรวจ เพื่อใช้เป็นหลักฐานอ้างอิงในภายหลัง หรือร้องขอต่อศาลเพื่อมีคำสั่งให้บุคคลผู้นั้นออกจากพื้นที่ส่วนตัว
ปัญหาการครอบครองปรปักษ์เป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม หากมีที่ดินอยู่ในมือต้องระมัดระวังเรื่องนี้เป็นพิเศษ หมั่นดูแลตรวจเช็กที่ดินตามวิธีป้องกันที่เราแนะนำไว้ข้างต้น จะช่วยให้ที่ดินของคุณปลอดภัยจากการครอบครองปรปักษ์ได้
City Plus Capital รับจำนองบ้าน จำนองที่ดิน สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์
“ กู้ง่าย ได้เงินไว้ ใส่ใจทุกบริการ ”
มีที่ มีทุน จัดให้ครบ ที่ City Plus Capital
หลักทรัพย์ที่รับจำนอง ที่ดินเปล่า, ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง, ห้องชุด, อาคารเชิงพาณิชย์,
ดอกเบี้ยพิเศษ!! 12% ต่อปี ระยะเวลากู้ 5-10 ปี ผ่อนชำระแบบลดต้นลดดอก (ไม่เก็บดอกเบี้ยล่วงหน้า) ถูกต้องตามกฎหมาย ปลอดภัย
(ทั้งนี้บริษัทขอสงวนสิทธิ์ดุลยพินิจในการพิจารณาอนุมัติ)
สนใจดูรายละเอียดได้ที่ www.citypluscapital.com
บริการให้คำปรึกษา ฟรี!!
LINE OA : @citypluscapital
โทร : 02-762-3888 / สายด่วน 098 528 9244